Mietrecht in Deutschland

Das Mietrecht in Deutschland begünstigt weitgehend die Mieter gegenüber den Vermietern und bietet einen umfassenden Schutz in einem sehr robusten gesetzlichen Rahmen. Allerdings gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen und unterschiedliche Bestimmungen für verschiedene Arten von Immobilien. Sie müssen Ihre Optionen sorgfältig abwägen und die Klauseln Ihres Mietvertrages einer Lagerhalle mit Palettenregalen studieren, bevor Sie ihn unterschreiben, da er rechtlich bindend ist.

Mietverträge in Deutschland

Unabhängig von den Besonderheiten Ihrer Immobilie und der Länge Ihres Vertrages, folgen die meisten Mietverträge dem Standardformular (Mietvertrag). Es handelt sich um ein langes Formular, das verschiedene Wohnformen umfassend abdeckt, aber nicht alle Bestimmungen müssen auf Ihre Situation zutreffen. Gehen Sie daher das Formular sorgfältig durch und klären Sie jeden Abschnitt mit Ihrem Vermieter, bevor Sie unterschreiben.

Mündliche Vereinbarungen können in den meisten Bundesländern rechtlich bindend sein, aber sie sind im Falle eines Rechtsstreits viel schwerer zu beweisen. In Deutschland gibt es zwei Haupttypen von Mietverträgen: unbefristete und befristete Verträge.

Unbefristeter Mietvertrag

Der unbefristete Mietvertrag hat kein Kündigungsdatum. Der Mieter hat das Recht, einen solchen Vertrag durch Kündigung zu beenden, während der Vermieter einen solchen Vertrag nur unter bestimmten Umständen beenden kann.

Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag hat im Vertrag festgelegte Einzugs- und Auszugstermine. Die Parteien sind nicht verpflichtet, ihn nach Ablauf zu verlängern. Es handelt sich um eine übliche Vereinbarung für Studentenwohnungen, bei der Zimmer oder Suiten für die Dauer der Studienzeit oder des akademischen Jahres vermietet werden.

Mietzahlungen

Im Mietvertrag muss die Höhe der zu zahlenden Miete, ein Zahlungstermin und die bevorzugte Zahlungsweise festgelegt werden. Die am weitesten verbreitete Praxis ist die Überweisung auf das Bankkonto Ihres Vermieters.

Nebenkosten

Je nach Vertrag kann Ihre Miete kalt (Kaltmiete) sein, was nur die Miete beinhaltet, oder warm (Warmmiete) und kann Service- und Wartungskosten und gelegentlich Gas, Strom, Internet usw. beinhalten. Die Kosten, die in der Warmmiete enthalten sind, variieren beträchtlich, so dass es entscheidend ist, festzustellen, für welche Art von Gebühren Sie selbst verantwortlich sind.

Gebühren für verspätete Zahlungen

Die Erhebung von Säumniszuschlägen ist keine übliche Praxis und wird in der Regel nicht in den Standardmietverträgen erwähnt. Normalerweise wird den Mietern eine Nachfrist eingeräumt, wenn sie ihre Miete nicht rechtzeitig bezahlen.

Mieterhöhung

Der Mietvertrag kann auch die Bedingungen für eine mögliche Mieterhöhung in der Zukunft enthalten. Laut Gesetz dürfen Vermieter die Miete im ersten Jahr Ihres Mietverhältnisses nicht erhöhen, und auch nicht um mehr als 20 %, bzw. 15 % in einigen Bundesländern, innerhalb von drei Jahren.

Die stufenweise Mieterhöhung kann in Ihrem Mietvertrag in Form einer „Staffelmiete“ festgelegt werden. Auf diese Weise ist Ihr Mietpreis über den langfristigen Zeitraum berechenbar.

Zusätzlich gibt es Regelungen, die den Vermieter vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen schützen. Der Vermieter muss nachvollziehbar begründen, warum der aktuelle Mieter mehr für die Miete zahlen muss als der vorherige. Der Mieter kann der Forderung widersprechen, wenn er meint, dass der Vermieter zu viel verlangt. Der örtliche Mieterverein kann in der Regel Informationen über die Mindestgebühren und Mietstatistiken in der Gegend liefern, so dass der Mieter eine informierte Entscheidung in dieser Angelegenheit treffen kann.

Berliner Mietpreisbremse

Das Berliner Parlament hat kürzlich die Mietpreisbremse für die nächsten fünf Jahre beschlossen. Das Gesetz wird Mitte Februar in Kraft treten und die Mietpreise bis 2025 kappen. Danach dürfen Vermieter die Miete nur noch um 1,3 Prozent pro Jahr entsprechend der Inflation erhöhen.

Kaution und Versicherung

Die Mietkaution ist in Deutschland üblich, um den Vermieter vor möglichen Schäden an der Immobilie oder unbezahlter Miete abzusichern. Die genaue Höhe sollte im Mietvertrag festgehalten werden und darf die dreifache Monatsmiete nicht überschreiten. In der Regel legt der Vermieter die Mietkaution auf einem eigenen Sparkonto an und ist verpflichtet, sie bei Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit den erwirtschafteten Zinsen zurückzugeben.

Alternativ können Mieter, die knapp bei Kasse sind, eine Mietkautionsversicherung wählen. In diesem Fall zahlt der Mieter einen Jahresbeitrag, und die Versicherung haftet für die Mietkaution.

Adresse anmelden

Wenn Sie eine Wohnung mieten, egal ob es sich um eine Gemeinschaftsunterkunft, ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Haus handelt, müssen Sie diese dem deutschen Staat melden. Sie müssen Ihre Adresse beim Bürgeramt der Stadt anmelden. Dazu müssen Sie Ihren unterschriebenen Mietvertrag und die Wohnungsgeberbestätigung mitbringen.

Beendigung des Mietverhältnisses

Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter vor unzumutbaren Forderungen des Vermieters und erlaubt die Kündigung des Mietverhältnisses nur aus bestimmten Gründen, laut der Aussage der Rechtsanwältin. Der Vermieter kann das Mietverhältnis in den folgenden Fällen beenden:

  • Wenn der Vermieter sich entscheidet, in der Immobilie zu wohnen oder sie zu verkaufen.
  • Wenn der Mieter mehrfach die Miete nicht pünktlich zahlt.
  • Wenn der Mieter gegen Klauseln des Mietvertrags verstößt – Rauchen, Haustiere halten usw.

Selbst wenn der Vermieter genügend Gründe hat, um das Mietverhältnis zu kündigen, kann es immer noch vor Gericht oder mit Hilfe des Mietervereins angefochten werden. Je länger Sie in der betreffenden Wohnung wohnen, desto mehr Einfluss haben Sie auf Ihren Vermieter.

Vorankündigung und Räumung

Es gibt streng definierte Fristen für die Kündigung des Mietverhältnisses, und beide Parteien müssen im Voraus eine Kündigungsfrist einhalten. Mieter müssen eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, bevor sie den Mietvertrag kündigen können. Für den Vermieter wird es dann knifflig. Die Höhe der Kündigungsfrist hängt davon ab, wie viele Jahre die Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Wenn der Mieter das Mietobjekt weniger als fünf Jahre bewohnt hat – 3-monatige Kündigungsfrist, von 5 bis 8 Jahren – 6-monatige Kündigungsfrist, und für jeden Zeitraum länger als acht Jahre – 9-monatige Kündigungsfrist. Wenn der Mieter gegen die Mietbedingungen verstoßen hat, kann der Vermieter den Räumungsprozess einleiten, und die Kündigung ist nicht erforderlich. Allerdings kann die Räumung leicht vor Gericht angefochten werden.

Mieterverein

In Deutschland können Mieter durch den Beitritt zum Mieterverein oder Mietschutzbund die Macht erhalten, Verhandlungen zu führen. In den meisten deutschen Gemeinden gibt es einen, und er kann Ihnen in allen mietrelevanten Fragen helfen, einschließlich Verhandlungen mit Ihrem Vermieter, Ausfüllen von Formularen und Rechtsberatung. Der Mieterbund kann sogar in Ihrem Namen mit dem Vermieter sprechen, wenn Ihre Rechte verletzt wurden. Die meisten Mietervereine verlangen für ihre Dienste Mitgliedsbeiträge.

Mietminderung und Einbehaltung

Im Falle einer kritischen Störung oder eines Mangels, wie z.B. einer nicht funktionierenden Heizung oder einer kaputten Klimaanlage, kann der Mieter ohne gerichtliche Genehmigung die Miete mindern, um die Unannehmlichkeiten zu kompensieren. Die Minderung muss in einem angemessenen Verhältnis zu dem Problem stehen, und nur geringe Abzüge werden nicht angefochten.

Um den Prozess in Gang zu setzen, muss der Mieter den Vermieter schriftlich über das Problem informieren und ausreichend Zeit für die Behebung einplanen. Im Falle der Untätigkeit des Vermieters kann der Mieter die Mietminderung weiterführen. Wenn das Problem kritisch ist und der Vermieter keinen angemessenen Zeitrahmen für die Reparaturen vorgibt, kann der Mieter die Miete einbehalten, bis das Problem behoben ist.

Bevor Sie die Miete einbehalten oder den Zahlungsbetrag mindern, empfehlen wir Ihnen, sich von qualifizierten Mietrechtsexperten, Vertretern des Mieterbundes oder dem Zentrum für Verbraucherschutz in Europa beraten zu lassen.

Beantragung der Miete

In Anbetracht der restriktiven rechtlichen Rahmenbedingungen des deutschen Mietrechts müssen Bewerber einen strengen Prüfungs- und Abwägungsprozess durchlaufen, das gilt insbesondere für die unbefristeten Mietverträge. Mit der Anmietung gehen Sie in den meisten Fällen eine langfristige Beziehung zu Ihrem Vermieter ein und müssen sowohl Ihren Charakter als auch Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit unter Beweis stellen. Bei der Beantragung des Mietverhältnisses müssen Sie Folgendes vorlegen:

  • Eine Kopie Ihrer Aufenthaltsgenehmigung und Ihren Lichtbildausweis
  • Einen Einkommensnachweis, Ihren Arbeitsvertrag zusammen mit der Lohnabrechnung der letzten drei Monate.
  • Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, aus der hervorgeht, dass Sie keine Mietschulden bei Ihrem vorherigen Vermieter haben.
  • Eine Bonitätsauskunft, die in der Regel über eine der Online-Ratingagenturen angefordert wird.

Eine Mietbewerbung ist ein ziemlich wettbewerbsintensiver Prozess, und wenn Sie möchten, dass Ihre Bewerbung heraussticht, können Sie sie mit einem Empfehlungsschreiben Ihrer Schule oder eines Arbeitgebers und dem Bürgschaftsschreiben ergänzen, falls Ihr Einkommen oder Ihre Kreditwürdigkeit nicht ausreichen. Der Mietmarkt ist besonders in Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart überfüllt und umkämpft.

Mietpreise

Die Preise können je nach Stadt und Bundesland, in dem Sie sich aufhalten, stark variieren. Zusätzlich ist die Lage der Schlüssel, und Sie können erhebliche Preisunterschiede im Zentrum und in den Außenbezirken sehen. Sie würden auch mehr für ein Einfamilienhaus bezahlen, was in den meisten deutschen Städten selten ist.

Deutsche Wohnungen sind in der Regel kompakter als anderswo in Europa. Die Zwei-Zimmer-Wohnung kann leicht unter 60 Quadratmeter groß sein. Die Mietstatistiken beschreiben die Marktpreise meist über den Quadratmeterpreis. Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BSSR) liegt der durchschnittliche Mietpreis für den Quadratmeter bei 7,99 Euro. Die teuersten Wohnungen findet man in München mit einem Durchschnittspreis von 16,65 Euro pro Quadratmeter. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Frankfurt am Main und Stuttgart mit Preisen von 13,09 € bzw. 12,62 €. Berlin ist mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 10 Euro pro Quadratmeter nicht so teuer. Die Mietpreise in kleinen, ländlichen Städten können bis zu 4,50 € pro Quadratmeter betragen, dafür müsste man aber tiefer ins Land ziehen. Die Trabantenstädte und Dörfer neben bedeutenden Metropolen sind in der Regel nicht so günstig, da Deutschland über eine hervorragende Infrastruktur für Pendler verfügt.

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